タワマン節税もついに終焉 ！？2024年１月からの見直し案

こんにちは！大阪事務所の武田です。

今回は、富裕層に人気がある『タワーマンション節税』について、築年数が浅い・総階数が多い・高層階にあるマンションほど相続税の負担が増えるルールへ見直しを国税庁が検討していることについて言及したいと思います。

国税庁は、パブリックコメント（意見公募）を経て2024年1月以降の適用を目指すとし、富裕層を中心に一時はブームとなった過度な節税対策に歯止めをかけるのが目的のようです。

考察１．なぜ富裕層はタワーマンションを購入するのか？

相続が発生した場合、被相続人（亡くなった人）の財産の価格は、国税庁が定めている評価基準（財産評価基本通達）によって決められます。この金額を相続税評価額と呼びますが、この評価額が高いほど相続税の税額が高くなり、評価額が低くなるほど、税額は低くなります。

相続時の税額を低くしたいなら、あらかじめ持っている財産の評価額を低くするのが得策であり、評価額を低くするためのひとつの方法として注目されたのが『タワーマンションの購入』となったわけです。

以下の事例を見てみましょう。

現金で3億円を持っていた場合は、3億円に対して相続税がかかります。
しかし一方で、3億円を使って自分の居住用としてマンション1室を購入した場合には、国税庁の通達で土地・建物の評価には路線価などを使うと定められているため、試算をすると相続税評価額は購入額の約6割の1億8千万円となり、この1億8千万円に対して、相続税が課税されます。
相続税の課税対象が現金から不動産に変わり、評価額が下がることから対策になると言われています。

路線価は、不動産の実勢価格より低く設定され、利便性の高い都心部のマンションでは相続税評価額と実勢価格の差額が大きくなることはしばしば。相続がおきる前にタワーマンションを購入すれば、現金のまま資産として保有するよりも相続財産を圧縮でき、節税メリットがあります。

　　　　　　　

３億円の都内某マンション一室だと。。。

マンション一室に対する相続税評価額1億8千万円に対して相続税がかかる。

マンションを賃貸にすると、さらに相続税評価額が3割減の1億2,600万円となります。

考察２．タワーマンション節税は要注意！？注意すべき３つのポイント

①タワーマンション節税については、投資リスクがある。

　タワーマンションの購入は、「時価が高く、評価額は低い物件」を所有することによって相続税を低くするメリットがあります。ただし購入するマンションの市場価格が「変わらない」ことが大前提です。マンションの価値が下落すれば、マンションを売っても、損をすることもあります。相続税を1,000万円節税できたのはいいが、資産価値が2,000万円下落したといったケースでは、「相続税は下がっても、財産はそれ以上に減ってしまう」といった状況に陥り元も子もないからです。

②『行き過ぎた節税対策』は課税強化の対象になる場合がある。

将来の相続税を極端に安くするためのタワーマンションの購入は、税務署から指摘が入る可能性があります。

財産の相続税評価額とは、財産評価基本通達に基づき評価をします。
そのなかの第1章総則6項（この通達の定めにより難い場合の評価）には、次のとおり注意事項が記載されています。

・相続税評価額と時価（購入額）との差額が大きい場合

マンションの場合は特に時価と相続税評価の差が大きくなり、節税となってしまうことから、規模の大きいマンションほど税務署から問題視される可能性が高くなります。

・購入した時期はいつごろか（購入時の年齢）

ご高齢の方が高額の不動産を購入していると、やはり節税と見なされやすいと考えられます。

・金融機関からの借入金で購入しているか

借入金で購入している場合、相続税の計算上、マンション以外の他の財産からもマイナスできてしまいます。資産家ほど大きな借入ができることから、課税の公平性を阻害することになります。

次に、実際に税務署から指摘され、最高裁まで争った最近のケースをご紹介します。

2022年4月には、税務署に「行きすぎた相続税対策」とみなされた行為に対する最高裁判決が大きなニュースになりました。
税務署が「伝家の宝刀」と呼ばれる例外規定を振りかざした、原告の父が90歳のときに借入金でマンションを購入した事例です。

原告は、父が2009年に計13億8700万円で購入したマンション2棟を12年に遺産相続した。通達を元に計約3億3千万円と評価し、購入時の借金を差し引いて相続税をゼロと申告した。

路線価は実勢価格より低く設定され、利便性の高い都心部のマンションでは差額が大きくなる。相続前に購入すれば、現金のまま保有するより資産を圧縮でき、節税効果がある。

税務署は今回のケースはこの差額を利用した「行きすぎた節税」と判断して例外規定を使い、土地・建物を約12億7300万円と評価し直し、約3億3千万円を追徴課税した。原告側は「例外規定の適用基準があいまいだ」と訴えた。

朝日新聞デジタル 2022年4月19日 より

考察３．新たな評価ルール　市場価格との「乖離率」を評価に導入

現在の相続税評価額の計算方法は、建物評価額（固定資産税評価額）に土地評価額（土地面積×共有持ち分×路線価等）を加算します。この計算方法だと、高層マンションや高層階にある部屋のほうが市場価格は高くなるというマンションの特性が相続税評価額に全く反映されないという問題がありました。ちなみに、この方法はマンションに限らず一戸建ても同様です。

一方、新たな評価方法案は次のような算式となっています。

新たな評価額案=現行評価額×評価乖離率×最低評価水準0.6

「現行評価額」は、現在の制度で計算した相続税評価額です。「評価乖離率」とは「時価（市場理論価格）÷現行評価額」を意味します。つまりこの式では、市場価格と現在の相続税評価額との差を補正するわけです。

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